《經濟參考報》記者近日在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪發現，在中央14部委的“清理整頓”中，小產權房已悄然變異為旅游地產中的“農業生態房”“養老公寓”“會員制農莊”，以“以租代售”“以權代產”“榮譽村民”等方式重裝入市，形式設計精巧。專家指出，應盡快遏制小產權房的“變種”，帶來新一輪農地入市潮，上海房產糾紛律師建議有關部門盡快出臺清理整頓方案，明確農地流轉的相關制度。
“以租代售”：宅基地上開始興建會員制發展養老服務中心，“在 Xiaotangshan 旁邊，一棟40平方米的四合院售價18萬元，”北京市昌平區南莊村西洋退休中心的一則廣告稱，小房產正在以“出租出售”的方式出售，價格從10萬到10萬不等。“退休中心”只是一個幌子，許多年輕的居民，已經形成了一個住宅小區。
走在“養老服務中心”里，隨處都是可見“出租、出售”廣告。負責進行房屋市場銷售的養老金融中心劉經理說，目前我國正在通過出售的為第3期，養老發展中心城市占地是租南莊村的，與村委會簽訂了中國租賃合同到2052年。養老管理中心分3期建有平房約400間，1、2期已經可以全部企業賣出，三期也剩得不多了。
記者在現場看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用壽命40年，售價60萬元。
購買這里的房屋后，與養老中心簽訂“入住協議”，類似長期租賃協議。記者注意到，協議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉租轉售。這里的住戶孫某說“這純粹是規避政策風險，買房后誰住根本沒有人管。”
協議規定了停留時間和價格，以及每個人最關心的拆遷。協議規定，在拆遷的情況下，居民可以參加拆遷，拆遷后可以得到多少錢，其余的錢由養老院按居住年份扣除住房費用后退還給居民。
在位于八達嶺旅游高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著“舊村進行改造”的旗號，這里我們建設的養老服務公寓發展已經出現售罄。
銷售管理人員可以告訴我們記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個舊村進行改造工程項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外一個建設發展幾十棟樓房，以“入會”形式以及對外直接銷售，號稱屬于社會養老服務產業園性質，采用會員制運作，只需通過一次需要繳納所選戶型的會員費就可入住。如果沒有發生拆遷，拆遷補償歸買房者。
根據一家房地產網站的廣告，這里的二手房平均價格高達每平方米6500元。該銷售人員說，該項目的第一階段已經售罄，有1000多個安老院。“如果你需要的話，你可以留下你的電話號碼，我們會在第二階段開始的時候通知你，”他說
會員協議有兩種類型： 一種是開放式的，子女可以繼承； 另一種是五年制，五年后可以選擇退出，全額退還會員費，實際上是五年居留。
一位會籍顧問可以表示，房子是在村集體土地上進行開發環境建設的，產權問題歸屬村里。購房者經認購后可享受當地社會榮譽村民生活待遇，給購房者頒發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋建筑使用所有權證，大可不必因為擔心知識產權。
據知情者透露，目前“養老公寓”項目管理之所以興起，除了這些項目公司本身進行銷售業務收入外，一旦企業通過民政部門驗收，還可以套取補貼。
“私人農場”: 生態溫室在農田上生長“50年不變”，如果說“老年公寓”主要占用的是農村集體建設用地，那么一些農村地區以“生態大棚”的名義，通過出售小產權房，占用了農業用地。目前，這種面向城市居民的“私人家庭農場”在北京、廣州、大連、青島和南京等大城市遍地開花。
位于旅順口區北路的生態莊園占地600至1200平方米，其中一個封閉的居住區靠近山和水。據《大連晚報》的廣告，記者來到大連旅順口區的 Shabao 村，看到一排排整齊的鋼結構溫室從地上拔地而起。每個溫室旁邊都有一個面積約70平方米的獨戶住宅和一個半地下室。
負責銷售的村民王經理說，這不是小產權房，我們不銷售產權，只對外出租50年的使用權，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地，補償款全部都給買房的業戶。
王經理說，這里我們原來是沙包村的一片經濟果林，約200多畝，現在中國建了70多套大棚，是村里進行開發的項目。有兩種不同戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人活動準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是通過田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經賣光了”。
王經理指著旁邊的另一個山坡說，很快就會有第二期的建設，100套。“這個項目叫做大連綠色牧業生態公園。它已被批準，并被確定為一個設施農業項目。通過農業部檢查后，可以開放地下室（農具室）采光。這是一個非常好的視頻、音頻、象棋和紙牌室。”
在旅順北路沿途，這樣的“生態農莊”隨處可見。有房產經紀發帖稱，長城科聯種植精品園有多套大棚帶院地獨樓出售，地點在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價格85萬元，合4250元每平方米，產權為使用權。
早在2009年4月，北京市國土資源局就下達了禁令，要求所有區縣政府拆除違法的農業生態公園，停止占用耕地，對部分項目拆除后變相開發的房地產單位和個人進行刑事責任追究。然而今天，北京郊區的“生態農場”已經增多，甚至掀起了新一輪的高銷售。在 Huangtuozi 的 Yunfoshan、 Miyun District 和 Pinggu District 的馬房鎮，記者發現了一些出售的“私人農場”，價格從13萬元到30萬元不等。
“旅游發展地產”：景區建設生態保護林地遭到別墅蠶食，記者可以發現，隨著我國相關政府部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉戰農村。當前發展農村對耕地資源管理人員嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊國家生態地、承包林地、景區周邊等建設研究開發企業并沒有一個嚴格禁止，一些開發商通過打擦邊球的方式不斷開發所謂的“旅游地產”，建設“分時度假村”，對林地和具有重要生態環境保護系統功能的山坡地形成一種威脅。
黃崗嶺茶園位于 Liyang Province 橫澗鎮，毗鄰天目湖風景區和 Nanshan Bamboo Sea 風景區。茶園不僅盛產茶葉，還是鄉村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長陸建平告訴記者，茶園承包土地1000多畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發現在茶園的一個斜坡上，有兩片白色的大和仿古建筑群，屋頂很高，現場都是瓷磚。
當地文化旅游管理部門知情者介紹，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為我國旅游業發展配套的賓館服務項目報的，老板一直想對外直接銷售。“溧陽市的農村地區旅游企業項目公司近年來不斷出現了不少這類傳統商業養老地產，我們都叫它‘田園地產’！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說。”
在北京市北京昌平區棋盤山景區，流村鎮瓦窯村的小產權結構別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨棟小產權進行別墅，銷售管理人員周濤稱“這個企業項目是棋盤山風景區相關配套服務功能基礎設施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區內，不會搞新的建設，拆遷的概率問題非常小。”
“這個地方是一個山坡荒地，已經在村里重建過了，第一期只剩下三套了，”Miyun District Yunfoshan 黃坨子村小產權項目的銷售人員項說。“第二期是一個小木屋，有96套，已經售出20多套，占地600平方米到1000平方米，總價25.8萬元。”，還看到了一片小產權別墅，當地村民說別墅都是被村里的“山坡”占據的。
以上就是小產權如今變異的幾種形式，但這些使用方式在很大程度上無法得到法律上的認可，上海房產糾紛律師建議在決定購買這些房屋之前一定要多向專業律師咨詢。
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